日本住宅公寓楼的寿命是多少？能住多少年？

考虑购买二手住宅公寓楼時，这栋楼还可以使用多少年，大家都很关心。

旧楼价格便宜，位置好的话，作为投资项目很有魅力。现在市场上很多出售单元，房龄虽然超过40年，但里面全新内装，看起来非常有魅力。
在其他国家有很多超过100年的住宅公寓楼，日本的住宅楼的寿命如何呢？ 

日本住宅公寓楼的历史和现状

欧美国各国没有地震，超过100年的住宅公寓楼并不少见。日本住宅公寓楼历史相对短浅，最早的民营住宅公寓楼建造于1956年，大概60年以前。1962年制定“建筑物单元相关法律”，从那以后住宅公寓楼渐渐成为日本普通的住宅形态。

根据国土交通省的统计，2013年时点按照房龄来分，房龄30年到～40年以内的(1973～1983年建)为97万单元，40年到～50年以内（1963～1973年建）31万单元，50年以上（～1963年建）为1万单元。截至2012年底，日本住宅公寓楼的单元合计超过590万，其中22%以上超过30年。

钢筋混凝土建筑的寿命是多少？

根据钢筋混凝土建筑物寿命的既往研究例，以固定資産台帳的保存数据为基础，认为钢筋混凝土类建筑物的平均寿命是68年。而其他理论则有“钢筋混凝土建筑物物理寿命117年”，“钢筋混凝土建筑物按材料细分，普通建筑物可以使用120年、采用外层保护，其他延长寿命措施可以达到150年“等等，通常认为耐久性可以维持一百年以上。 
顺便提一下，税法上规定的耐用年数（作为固定资产可以使用的年数）钢筋混凝土是 47年。

2000年日本开始实行住宅性能表示制度，2000年以后新建的住宅公寓楼，耐久性都有明确分类等级，50～60年、75～90年等。

陈旧原因，翻新重建时公寓楼的房龄

根据2013年4月国土交通省的统计数据，住宅公寓楼翻新重建合计只有183栋，大约14,000单元 只佔住宅公寓总量的0.23%，现状是翻新重建的住宅公寓楼非常之少。

根据東京KANTEI2014年時点统计，全国公寓楼翻新重建198栋，翻新重建时平均房龄为33.4年，东京大阪平均40年。重建时房龄最多的是30年到40年为36.5％，40年到50年为23.7％，20年到30年为23.2％。翻新重建大楼有各种各样复杂原因，导致重建时房龄的差别非常之大。

综合以上，关于日本住宅公寓楼的寿命，有各种角度的数据，各种角度的意见，很难简单说明是多少年。每个公寓楼都有每个不同的问题，翻新重建的时候，要经过全楼业主认真讨论，选择是大规模修理还是重建，在这个意义上，可以认为是住宅公寓楼的寿命由业主而定。