购买二手公寓楼时的要点

根据日本国土交通省的统计，日本住宅公寓楼的在库数約为590万套（2012年底），推算2018年底，房龄超过40年以上的住宅公寓楼将达到73万套。

二手公寓楼在日本房产买卖市场中占有很大比例，选择性价比高的公寓楼应该注意什么呢?购买之前应该注意哪些什么呢？在这里为您总结。

耐震性 是否1981年6月以前施工

日本每次有大地震、都会修改建筑物的耐震标准。最新的一次是1981年6月，新改正规定：建筑物必须能够承受六到七级的地震。所以1981年5月31日以前开工的建筑物适用的标准被称为”旧耐震”，之后被称为”新耐震”。 
施工时使用旧耐震标准的建筑物，可以实行”耐震診断”，被调查诊断出达不到标准时，需要进行耐震加强工程。所以选择旧耐震公寓时，最好确认是否进行过耐震加强工程。

公寓楼的物业费

为了维持管理大楼，业主每月需要交纳物业费，通常是委托物业公司代为收纳。物业费详细分为管理费和修缮基金。管理费用来支付大楼共用部分的水电、清扫、电梯检查费用等日常维持管理费用。修缮基金则是为了准备将来的大规模修缮。

太老的住宅公寓楼会有各种问题。如居民高龄化，空房多，出租物业比例增大，欠交物业费的情况时有发生，欠交金额太大就会影响到物业管理修缮。这也是购买二手注意点要特别注意的一点。

长期修缮计划

公寓楼的长期修缮计划非常重要。长期修缮计划多以20到30年为周期，维护修缮公寓楼的外观，防水层，管道等等较大规模的内容。修缮计划的有无，是否适当合理，有否修缮记录，是否依照维修状况，设施设备调查结果，定期修改调整计划，都是值得注意的要点。

长期保值的住宅公寓

下面的例子是1970年建造的住宅公寓楼，是现存最老的10层以上的住宅公寓，是很好的长期保值的住宅楼的例子。

（见照片)住宅公寓雅叙苑 1号館 ～ 5号館（位于目黒区下目黒、品川区上大崎） 

位于JR线的目黑车站徒步8分钟，沿目黑川，闹中取静，目黒线不动前车站也在徒步距离。管理体制良好，小区入口有24小时保安人员。

建筑物本身略感陈旧，但是地理位置和管理体制良好，虽然已经超过40年，现在仍然非常受欢迎。有空房出租或者是出售的时候成交很快。最近刚刚经过大规模修缮，建筑物外观涂白，感觉很干净爽洁。2017年电梯间共用部分的工程已经完工，住户的门也已完工换新。